Zanim przeczytasz
Stan surowy otwarty (SSO) to gotowa konstrukcja domu: fundamenty, ściany nośne, stropy, schody, kominy i więźba, ale bez okien i drzwi zewnętrznych. Stan surowy zamknięty (SSZ) dodaje stolarkę zewnętrzną, bramę garażową i zwykle pełne pokrycie dachu. Prawo budowlane nie definiuje żadnego z tych pojęć, więc o zakresie decyduje lista prac w umowie. SSO to według szacunków branżowych 30–40% kosztu całej budowy.
Co to jest stan surowy otwarty
SSO następuje po stanie zerowym, czyli po robotach ziemnych, a fundamenty część wykonawców liczy już do tego etapu. Kończy się, gdy budynek ma pełną konstrukcję nośną, ale nadal są w nim puste otwory okienne i drzwiowe. Stąd słowo „otwarty”: wnętrze nie jest odizolowane od pogody.
W typowym zakresie budowy w stanie surowym otwartym mieszczą się:
- ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne,
- wieńce i podciągi,
- stropy, na przykład typu Teriva,
- schody wewnętrzne w domu piętrowym,
- kominy, bez wyprawki,
- więźba dachowa.
Brakuje natomiast stolarki okiennej i drzwi zewnętrznych.
Czy dach należy do stanu surowego otwartego
Więźba tak, a pokrycie, obróbki blacharskie i rynny zależą od oferty. Jedni wykonawcy kończą etap na konstrukcji dachu przykrytej folią paroprzepuszczalną. Inni liczą do SSO pełne pokrycie z orynnowaniem. Dlatego samo hasło „do stanu surowego otwartego” nie mówi, czy dom będzie miał dach, który chroni przed deszczem.
Co dochodzi w stanie surowym zamkniętym
SSZ to SSO plus wszystko, co zamyka bryłę budynku od zewnątrz:
- okna razem z parapetami zewnętrznymi,
- drzwi zewnętrzne,
- brama garażowa lub drzwi garażowe,
- pełne pokrycie dachu, jeśli nie weszło do SSO.
Od tej chwili deszcz i śnieg nie wchodzą do środka, więc można zacząć prace „mokre”: instalacje, tynki i wylewki, bez ryzyka zalania.
Stan surowy otwarty a zamknięty: różnice w tabeli
| Cecha | SSO | SSZ |
|---|---|---|
| Stolarka zewnętrzna | brak okien i drzwi | okna, drzwi, brama garażowa |
| Dach | więźba, pokrycie zależnie od oferty | więźba i zwykle pełne pokrycie |
| Ochrona przed pogodą | otwory odsłonięte, wnętrze narażone | wnętrze osłonięte przed deszczem i śniegiem |
| Dalsze prace | zamknięcie bryły | instalacje, tynki, wylewki |
| Udział w koszcie | ok. 30–40% całej budowy | SSO plus koszt stolarki i bramy |
Co z tego wpisać do umowy z wykonawcą
Skoro Prawo budowlane nie zna pojęć SSO i SSZ, zakres wynika z umowy i z harmonogramu banku. Każdą sporną pozycję trzeba więc wymienić z nazwy. Dwie oferty „do SSO” porównuj pozycja po pozycji, a nie po nazwie etapu, bo dwie wyceny na ten sam etap mogą różnić się o cały dach.
Pozycje, które najczęściej rozstrzygają o różnicy:
- pokrycie dachu, obróbki blacharskie i rynny,
- ściany działowe, które raz trafiają do SSO, raz dopiero do SSZ,
- kominy z wyprawką albo bez,
- podkłady pod posadzki,
- wieńce i podciągi,
- zakres fundamentów: część wykonawców liczy do SSO roboty ziemne i fundamenty z izolacją, inni zaczynają od gotowych fundamentów.
Wybór fundamentu zmienia zakres i koszt etapu, na przykład przy płycie fundamentowej zamiast ław.
Odbiór etapu kończy się wpisem w dzienniku budowy. Na tej podstawie bank wypłaca kolejną transzę kredytu, więc niedopisana pozycja oznacza także spór o pieniądze.
Ile kosztuje dom w stanie surowym otwartym
Dom 100 m² w SSO kosztuje według szacunków wykonawcy z serwisu domkompletny.pl z 2026 r. 126 500–172 500 zł. Szacunkowo to 30–40% całkowitego kosztu budowy. Poniżej widełki dla trzech metraży:
| Metraż | SSO | SSZ łącznie z SSO |
|---|---|---|
| 70 m² | 92 000–126 500 zł | 143 750–212 750 zł |
| 100 m² | 126 500–172 500 zł | 195 500–287 500 zł |
| 120 m² | 157 550–211 050 zł | 246 850–364 400 zł |
Dla domu 100 m² wychodzi z tego ok. 1265–1725 zł za m², z materiałem i robocizną. Przejście z SSO do SSZ dokłada przy tym metrażu 69–115 tys. zł. Ceny zależą od regionu, materiału ścian i tego, czy dach jest w zakresie. Jaką część całości stanowi ten etap, pokazuje rozbicie w tekście o koszcie budowy domu 100 m² pod klucz.
Ile trwa budowa do stanu surowego otwartego i zamkniętego
Dojście do SSO zajmuje od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od projektu, metrażu i technologii. Zamknięcie budynku, czyli droga z SSO do SSZ, trwa zwykle 2–5 miesięcy, w tym sam montaż stolarki 1–2 tygodnie. Dlatego zamów okna i ustal termin montażu tak, żeby dom został zamknięty przed zimą.
Pełną kolejność prac od działki po odbiór opisuje tekst o kolejności etapów budowy domu.
Jak zabezpieczyć dom w stanie surowym otwartym na zimę
Najlepiej zamknąć dom do SSZ przed przymrozkami. Gdy się nie da, przed przerwą zimową zrób trzy rzeczy:
- Zakryj otwory okienne i drzwiowe deskami albo folią, zostawiając szczeliny wentylacyjne.
- Przykryj więźbę folią paroprzepuszczalną, jeśli nie ma deskowania ani papy.
- Spuść wodę z instalacji, jeśli jakakolwiek jest już na budowie.
Co to jest stan surowy otwarty w bloku
W mieszkaniu deweloperzy zwykle oddają stan deweloperski, a „surowy” oznacza tam lokal bez tynków i wylewek. Zakres opisuje umowa deweloperska.
Co jest po stanie surowym zamkniętym
Po SSZ wchodzą instalacje, tynki i wylewki, a potem następuje stan deweloperski. Listę prac tego etapu opisuje tekst o tym, co obejmuje stan deweloperski.
Dodaj komentarz